정부가 '지분형 모기지'를 곧 도입한다. 지분형 모기지는 주택 구매 시 개인이 집값 전액을 부담하지 않고, 정부나 공공기관이 일정 지분을 함께 소유하는 방식의 주택금융 제도다. 김병환 금융위원회 위원장과 이복현 금융감독원 원장, 이창용 한국은행 총재 모두 지분형 모기지의 필요성에 공감했다. 

◆ "지분형 모기지로 전환해야"...로드맵 6월 발표

3일 한국은행·한국금융연구원 공동 주최로 열린 '부동산 신용집중: 현황, 문제점 그리고 개선 방안' 컨퍼런스에 세 명의 금융 수장들이 모여 부동산 정책 방향에 대해 논의했다. 무엇보다 이들은 지분형 모기지 전환에 동의하며, 정책을 구체화하겠다고 전했다. 

컨퍼런스에서 김병환 위원장은 "지분형 모기지 정책의 구체적인 로드맵을 6월까지 발표하겠다"고 밝혔다. 그는 "그 동안 무주택자들이 집을 살 수 있도록 이자를 깎아주는 방식 등의 부동산 정책을 추진했었다"며 "이 방식이 바람직한 방식인지 고민했고, 이 고민 속에 마련된 게 지분형 모기지"라고 덧붙였다.

이창용 총재는 지분형 모기지 전환의 중요성에 공감하며, 정책금융 총량 감축을 제안했다. 그는 "정책금융으로 어려운 사람을 도와주는 게 정치적으로 맞지만, 이로 인해 집값이 오르고 더 많은 정책금융이 필요하게 된다"며 "이 과정에서 총부채원리금상환비율(DSR)을 조정하다보니 가계부채가 늘어난다"고 지적했다.

이어 "저소득층이나 신혼부부를 도와야겠지만 우선 정책금융이 공급 측면을 지원해야 한다"고 말했다. 대학별 비례선발제의 필요성도 강조했다. 그는 "부동산 문제는 교육 문제를 넘어서는 심각한 문제"라며 "대학교에서 신입생을 뽑을 때 지역별 배분을 잘 한다면 부동산 문제 해결에도 도움이 될 것"이라고 밝혔다. 

이복현 원장은 주택담보대출 중심 가계대출에 대한 위험가중치가 다른 대출보다 적다는 점을 언급했다. 그는 "안전한 자산으로 여기는 주거용 부동산에 대해 위험가중치를 15%로 두고 있는데 한국 상황에 적절한지 의문"이라며 “홍콩처럼 국제 건전성 기준을 지키면서도 국가 사정에 맞출지 고민해야 한다"고 말했다. 

◆ 대출 부동산 쏠림..."부동산 신용 증가세 관리"

컨퍼런스 참석자들은 부동산 부문으로 신용공급이 집중되고 있는 현황과 원인을 진단하고, 신용공급 패러다임을 보다 생산적인 부문으로 전환하기 위한 방안도 논의했다. 최용훈 한국은행 금융시장국장은 부동산 신용집중에 따른 문제점과 부동산 신용의 증가세가 지속되는 근본적인 원인을 분석해 발표했다.

분석 결과 국내 부동산 신용규모는 지난해 말 기준 1932조5000억원으로 전체 민간신용의 절반(49.7%)을 차지했다. 2014년 이후 연평균 100조5000억원 증가하면서 2013년말 대비 2.3배 늘었다. 또 그는 부동산 신용집중의 문제점으로 '생산적 부문에 대한 신용공급 제한으로 인한 자원배분 비효율성'을 꼽았다. 

'금융시스템 안정성 저하'와 '금융산업 경쟁력 약화'도 문제점으로 지적했다. 최용훈 국장은 "가계‧기업의 부동산 관련 자금 수요와 금융기관의 이자이익 중심 영업구조 등이 맞물린 가운데, 부동산 대출에 대한 낮은 자본부담 등 규제 측면의 유인 체계도 작용하는 것"이라고 밝혔다. 

이어 "BIS 자본규제하에서 부동산담보대출의 자본부담이 여타 대출대비 낮게 적용되면서 은행이 주담대 및 부동산업 대출을 우선시할 유인"이라고 구조적 원인에 대해 설명했다. 단기적으로 부동산 신용의 증가세를 적정 수준 이내로 관리해야 한다는 점도 강조했다. 

금융기관 신용의 부동산 부문 쏠림을 완화하고, 생산적인 부문에 대한 자금공급을 유도하기 위한 것이다. 그는 "자본규제를 개선해 금융기관 부동산 대출 취급유인을 억제하고, 생산적 기업대출 취급에 대한 인센티브를 강화해야 한다"며 "중장기적으로 주택금융을 포괄한 신용공급 체계를 개편해야 한다"고 밝혔다.

◆ "사업성 중심 금융으로 전환"...리스크 관리 강화

또 이규복 한국금융연구원 선임연구위원은 '부동산 중심 관행적 금융'에서 '사업성 중심 금융으로 전환하는 내용의 개선방안을 제안했다. 그는 "잠재성장률이 1%대로 접어드는 시기에 실물 경제의 재도약 없이는 금융산업 역시 지속적으로 발전하기 어렵다는 공감대 하에 부동산 중심 금융에서 벗어나야 한다"고 말했다. 

바로 기업의 성장을 지원하는 사업성 중심 금융을 활성화해야 한다는 게 이규복 선임연구위원의 주장이다. 부동산 중심의 관행적 금융은 부동산의 과거 가치에 기반해 대출을 평가하고 부동산 담보에 의지해 리스크를 회피하는 방식을 의미한다. 이에 비해 사업성 중심 금융은 사업의 가치에 기반해 대출을 평가한다.

아울러 금융회사가 리스크를 감수하되 리스크 관리로 수익을 창출하는 방식의 금융이다. 부동산 금융이 과도하게 확대되지 않도록 리스크 관리를 강화할 필요가 있다는 것이다. 이규복 선임연구위원은 강화 수단으로 부동산 관련 대출 위험가중치 상향, 신용공여 한도 규제, 전세대출 보증비율 축소를 제안했다. 

스트레스완충자본 도입시 부동산 관련 리스크 확대 분석도 해당된다. 또 이규복 선임연구위원은 사업성 중심 금융 활성화를 위해선 금융회사의 사업성평가 역량을 강화해야 한다고 봤다. 이를 위해 적절한 KPI 기준 마련, 전문인력 양성 체계 등의 필요성을 강조했다. 

그는 "금융회사의 자체 노력과 이에 맞는 금융당국의 감독업무 방향 제시, 관련 공시제도 마련 등이 필요하다"며 "포트폴리오 위탁보증제도 도입 등 정책금융지원체계를 개선하거나, 지역재투자 평가에 관련 항목을 신설하는 방안 등을 통해 평가 역량 강화가 대출로 이어지도록 유인할 수 있을 것"이라고 밝혔다.