금리와 물가가 동시에 장기간 높은 수준을 기록하고 있는 환경에선 실물자산을 활용해 포트폴리오 변동성을 낮춰야 한다는 의견이 나왔다. 누빈자산운용은 11일 서울 여의도 콘래드호텔에서 '2026 글로벌 실물자산 시장 전망 기자간담회'를 열고 이같은 진단을 내놨다. 누빈자산운용은 미국교직원연금기금(TIAA)의 자회사로, 공모·사모 자산 1조 4000억 달러 규모의 자산을 운용하고 있다.

◆ "고금리·고물가 장기화… 메가트렌드가 실물자산 가격 지지"

에비게일 딘 누빈 리얼에셋 전략 인사이트 글로벌 대표는 현재 글로벌 경제에 대해 금리와 물가가 동시에 높은 수준에서 장기간 유지되는 국면에 진입했다고 진단했다. 우선 딘 대표는 최근 중동발 지정학적 갈등으로 인플레이션이 재상승하고, 주요국 국채금리도 동반 상승하는 상황을 지목했다.

아울러 인플레이션이 지속되고, 금리도 더 오래 높은 수준을 유지하는 환경이라고 분석했다. 그는 "이런 환경에선 투자자들이 포트폴리오의 회복탄력성을 확보하는 게 중요하다"며 "실물자산은 주식·채권과 상관관계가 거의 없거나 오히려 마이너스로, 실물자산 상호 간에도 상당한 분산투자 효과를 더해준다”고 설명했다.

이처럼 실물자산이 좋은 분산투자의 수단이 되는 이유로 '메가트렌드'를 꼽았다. 딘 대표는 "실물자산은 단순히 지역 금융시장과 연동해 움직이는 게 아니라 도시화, 세계화, 저탄소 경제로의 전환, 인구 고령화 같은 장기 구조적 동인을 내재하고 있다"고 말했다.

이어 "메가트렌드는 본질적으로 장기적이고 쉽게 흔들리지 않는다"고 덧붙였다. 글로벌 기관투자자를 대상으로 한 누빈자산운용의 연례 설문조사를 보면, 향후 5년간 투자 전략에 가장 큰 영향을 미칠 요인으로 인공지능(AI)이 63%로 압도적 1위를 차지했다.

이어 에너지 전환이 2위에 올랐다. 이에 대해 딘 대표는 "투자자들이 청정전력, 그린빌딩, 탄소배출권에 실질적인 투자 기회가 있음을 보여준다"고 분석했다. 이밖에도 탈세계화·민족주의는 3위를 기록했다. 간담회에서 글로벌 부동산 시장이 조정기를 지나 회복 국면에 진입했다는 진단도 나왔다.

◆ "부동산, 글로벌 분산이 변동성 낮추는 핵심"

채드 필립스 누빈 리얼에스테이트 글로벌 대표는 "부동산은 8개 분기 연속 플러스 수익률을 기록했다"며 "회복의 발판이 마련되고 있다"고 말했다. 또 글로벌 분산투자가 부동산 투자의 변동성 완화에 중요하다고 강조했다. 미국 시장 내에서만 투자처를 4~5곳으로 늘려도 변동성 완화 효과는 그 지점에서 멈춘다는 것이다.

그는 "유럽을 추가하면 7~8개 시장까지 효과가 이어지고, 아시아까지 포함해 진정한 글로벌 분산 포트폴리오를 구성하면 30개 이상 시장까지 변동성이 계속 낮아진다"고 설명했다. 물론 지역 분산만으로 모든 리스크가 상쇄되는 것은 아니다.

필립스 대표는 "부동산은 꾸준한 인컴 수익률에서 비롯되는 인플레이션 헤지 효과가 있다"면서도 "다만 명백히 금리 인상에는 취약하다"고 말했다. 이어 "이런 리스크에 대응하기 위해 3~5년, 길게는 7년의 시계로 원가 대비 대체비용 수준을 본다"고 분석했다.

이밖에도 조정 국면 이후 대체비용보다 낮은 가격에, 적합한 도시의 적합한 자산 유형을 선택하면 장기적으로 좋은 성과를 낸다는 것이 증명돼다는 게 필립스 대표의 주장이다. 천연자본 역시 경기 변동이 큰 시기에도 안정적인 수익을 기대할 수 있는 자산으로 꼽혔다. 

조셉 빌라니 누빈 내추럴캐피털 농지 부문 시니어 포트폴리오 매니저는 "목재나 식량처럼 천연자본 투자의 최종 산출물은 매우 변동성이 큰 경제 상황에서도 견조한 수요를 유지한다"며 "그 결과 변동성이 큰 시기에도 비교적 안전한 수익률을 얻을 수 있다"고 밝혔다. 천연자본이 포트폴리오 분산 효과를 높인다는 해석도 나왔다.

◆ "천연자본, 변동성 커도 견조한 수요로 안전한 수익률"

천연자본 자산은 전통적인 채권·주식 포트폴리오와 음의 상관관계를 갖는 동시에 인플레이션과는 강한 양의 상관관계를 보인다는 것이다. 빌라니 매니저는 "지난 약 10년간 인플레이션이 서서히 상승해오는 동안 관련 지수들이 모두 인플레이션을 상회하는 성과를 냈다"고 밝혔다.

이어 "이는 천연자본이 인플레이션 대응 포트폴리오로서 매우 강력하다는 것을 보여준다"고 덧븥였다. 식량이 소비자물가지수(CPI)에 포함된다는 점도 이런 헤지 효과를 뒷받침하는 요인이다. 빌라니 매니저는 "고물가 환경에서 천연자본은 포트폴리오에 매우 강력한 인플레이션 대응 수단을 제공한다"고 말했다. 

꾸준한 정기 수익과 자산가치 상승을 함께 노릴 수 있다는 점도 주목할 부분이다. 그는 "포트폴리오의 규모와 스케일을 고려하면 투자자가 원하는 바에 따라 정기 수익과 가치상승, 두 비중을 조절할 수 있다"며 "재무적 지표 면에서 어느 정도 유연성을 가져갈 수 있는 구조"라고 밝혔다.

지정학적 리스크에 대한 대응 방식도 주목할 부분이다. 빌라니 매니저는 최근 중동 갈등과 관련해 "전 세계 질소 비료의 약 30%가 호르무즈 해협을 통해 공급된다"며 비료 수급 차질에 따른 단기 마진 압박 가능성을 언급했다. 다만 그는 천연자본 투자 관점에서는 대체로 중립적이라고 평가했다.

비료 공급 차질이 장기화하면 식량 생산 감소와 가격 상승으로 오히려 투자자산 가치를 지지할 수 있고, 이란산 피스타치오 등 특정 작물의 생산 차질은 다른 지역 재배 농가에 반사이익이 될 수 있다는 설명이다.