인천 최대 규모(1만338가구)로 추진되는 만수주공 1~6단지 통합재건축이 주민설명회를 열고 본격적인 사업 절차에 돌입했다. 전국적으로도 ‘매머드급’ 단지로 평가되는 가운데 현대건설, 대우건설, GS건설 등 대형사들은 현수막을 내거는 등 사업 초기부터 관심을 보이는 모양새다.

다만 전문가들 사이에서는 실제 사업비가 추산치보다 훨씬 불어날 수 있다는 우려와 조합원 동의율 확보·직주근접 문제 해결이 관건이라는 의견도 나와 상당한 진통이 예상된다.

◆대형사들의 관심 이유는?…약 4조원 규모 ‘올림픽파크포레온’급 상징성 지목

30일 인천 남동구청에서 ‘만수주공아파트’ 통합재건축 주민설명회가 열렸다. 정비계획 입안을 설명하는 자리로, 재건축사업 추진을 위한 첫발을 뗀 셈이다.

만수주공 1~6단지는 41만9320㎡ 면적에 기존 6866가구를 향후 지하 4층~지상 최고 49층, 총 1만338가구로 조성하는 것을 목표로 하는 인천 원도심 내 최대 규모 사업지로 꼽힌다.

1980년대 정부 주도의 대규모 택지개발 당시 6개 단지가 도로·인프라를 공유하는 하나의 블록(41만㎡)으로 조성된 데다, 기존 용적률이 120~130%로 낮아 재건축 시 세대수를 큰 폭으로 늘릴 여지가 있었던 점이 이례적 규모의 배경으로 해석된다. 2023년 정부의 안전진단 기준 완화로 6개 단지가 동시에 재건축 등급을 받은 것도 통합 재건축에 속도를 붙였다.

이날 설명회에서 공사비는 평당 620만원으로 추산됐다. 여기에 설계비·감리비 등을 더한 총사업비는 3조7889억원, 비례율(개발이익률)은 108.81%로 산정됐다. 공사비만 약 4조원에 육박하는 셈으로, 이는 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축·약 4조3000억원)을 제외하면 국내 재건축사업 중 최대 규모다.

이처럼 미니 신도시급 사업 규모에 대형 건설사들도 초기부터 수주에 관심을 보이는 모양새다. 현대건설, 대우건설, GS건설 등은 지난해 11월 추진위원회 승인을 축하하는 현수막을 단지에 내걸고 물밑작업을 펼치고 있다.

설명회 진행한 한 관계자는 “전국에서 두 번째로 큰 사업장인 만큼 메이저 시공사들과 서울 지역 자산가들도 유심히 지켜보고 있는 상황”이라고 말했다.

◆전문가 “사업비 3조 아닌 6조 가능성도”…“동의율·직주근접이 관건”

다만 사업 실현 가능성에 회의적인 시각도 나왔다. 일부 전문가들은 가장 먼저 사업비를 지적했다.

재개발·재건축사업은 일반 개발사업과 달리 토지비가 사업비에 포함되지 않고 공사비와 용역비만 잡히는 구조로, 토지비 이상의 수익이 나와야 사업성이 성립된다.

전문가들은 만수주공의 경우 1만 가구가 넘는 대단지로 주민들이 하이엔드 마감재를 요구할 가능성이 크고, 임대주택 비중을 늘리기 쉽지 않다는 점에서 예상 공사비보다 더 많은 공사비가 투입될 것으로 전망했다.

또 통합재건축이라는 사업 방식에도 의문이 제기됐다. 인천시에서 1만 가구가 넘는 규모를 하나의 구역으로 승인해줄 경우 인근 지역도 잇따라 통합재건축을 추진하겠다고 나설 수 있어, 형평성 논란과 함께 구역 지정 자체가 현실적으로 쉽지 않을 것이라는 지적이다.

조합원 동의율도 관건으로 떠올랐다. 조합 설립에는 소유자 75% 이상의 동의가 필요한데, 1만 세대가 넘는 규모에서 이 동의서를 확보하는 데만도 상당한 시간이 걸릴 수밖에 없다는 전망이다. 대의원과 이사회 구성원도 수백 명 규모로 뽑아야 해 조직 운영의 난이도 자체가 높을 것으로 보인다.

직주근접 문제도 과제로 꼽힌다. 1만 가구를 온전히 분양하려면 최소 5만~6만명의 주거 수요가 뒷받침돼야 하는데, 서울 도심까지 대중교통으로 편도 1시간20분~30분 안팎이 걸리는 입지 여건상 이 정도 규모의 수요를 인근 직장에서 흡수하기는 쉽지 않다는 분석이다.

한 도시정비 전문가는 “이번 추산치인 3조7000억원은 너무 낮다. 실제로는 6조원 가까이 나올 것”이라며 “1000가구 정도는 될 수 있지만, 이 정도 규모는 욕심이 너무 크다. 단계별로 쪼개는 게 현실적”이라고 제언했다.