시장이 실수요 중심으로 재편된 가운데 아파트 시장이 규제로 묶이자 주거용 오피스텔로 수요가 쏠리고 있다. 장기간에 걸쳐 매매가격지수가 치솟고, 주요 단지를 중심으로 신고가도 등장하는 모습이다.

16일 KB부동산 자료에 따르면 올해 3월 수도권의 대형(전용면적 85㎡ 초과) 오피스텔 매매가격지수는 전년 동기 대비 4.68% 오른 165.2p를 기록했다. 오피스텔 호황이 극에 달했던 2022년 11월 기록한 161.5p를 앞선 수치다.

상승 폭과 기간도 주목된다. 수도권 대형 오피스텔 매매가격지수는 2024년 10월 상승 전환 이후 18개월 연속 오르고 있다. 올해 3월까지 1년간 기록한 상승률(4.68%)은 전년 동기간(2024.3~2025.3)에 기록한 상승률(0.68%) 대비 4%p 상승폭이 늘었다.

오름세는 중대형(60㎡초과~85㎡이하) 시장으로도 확산되고 있다. 수도권 중대형 오피스텔 매매가격지수는 지난해 11월 이후 5개월 연속 상승하고 있고 기간 중 상승률은 0.74%에 달했다. 전년도 같은 기간(2024.11~2025.3) 기록한 상승률(-0.51%) 대비 1.25%p 올랐다.

곳곳에서 신고가도 나오고 있다. 목동 ‘현대하이페리온’ 전용 137㎡는 지난 3월 31억8000만원에 거래되며 종전 최고가(29억7000만원)를 2억원 이상 웃돌았다. 용산에서는 ‘래미안 용산더센트럴’ 77㎡가 올해 2월에 지난해 말 대비 2억5000만원 오른 15억5000만원에 거래됐고, 송파구 ‘롯데캐슬골드’ 95㎡도 2월 12억원 신고가를 기록했다.

이러한 배경에는 주거용 오피스텔의 상품성이 향상되면서 '무조건 아파트'라는 소비층의 인식이 달라진 점도 한몫하고 있다. 2024년 한국부동산개발협회가 발표한 ‘오피스텔 거주 및 소유 특성’ 자료에 따르면 주택의 전반적인 만족도(4점 만점) 면에서 오피스텔(3.14점)이 아파트(3.12점)를 앞섰다.

주거환경 만족도 격차는 더 크다. 도심 내 상업지역 일대에 공급되는 오피스텔의 특성으로 인해 교육환경을 제외한 ▲상업시설 ▲대중교통 ▲주차시설 ▲도시공원 접근성 등에 대한 만족도는 모두 오피스텔이 높았다. 특히 상업시설 접근성 만족도(3.32점)와 대중교통 접근성 만족도(3.38점)는 모두 아파트의 만족도(상업시설 3.08점, 대중교통 3.07점)를 크게 상회했다.

고강도 규제에 따른 반사이익도 크다. 아파트는 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역·토지거래허가구역으로 지정되고, LTV 40% 축소와 스트레스 DSR 3단계가 적용되면서 매수 문턱이 크게 높아졌다.

반면 오피스텔은 비주택으로 분류돼 청약 시 실거주 의무도 없고, LTV도 70%가 적용된다. 기존 단지 매매 시 자금조달계획을 내지 않아도 되고, 기존주택을 처분하지 않아도 된다. 토지거래허가제 대상에서도 제외된다.

시장 전문가들은 주거용 오피스텔의 재평가를 단순한 규제 반사이익으로만 보기는 어렵다는 시각을 내놓고 있다. 그간 저평가됐던 주거 상품이 핵심지를 중심으로 상품성 향상과 함께 제 가치를 인정받기 시작한 것이라는 진단이다.

이어 양질의 주거용 오피스텔이 실수요층의 선택지로 자리잡을 경우, 아파트 시장에 집중됐던 수요 압력이 자연스럽게 분산되며 정부가 추진하는 주택시장 안정화 기조에도 부합할 수 있다는 분석도 나온다.

한 업계 관계자는 "상급지를 중심으로 주거용 오피스텔이 단순 대체재를 넘어 그 자체로 경쟁력 있는 이른바 똘똘한 한 채로 평가받는 흐름도 나타나고 있다"며, "양질의 주거용 오피스텔 공급 확대가 주택시장 전반의 수급 안정에 기여하는 한 축이 될 수 있을 것"이라고 말했다.